三亚凤凰岛“沉没” 人工岛模式还是文旅地产操盘的“香饽饽”么？

近日，北京产权交易所披露了两则产权转让信息：三亚凤凰岛投资集团有限公司和三亚钰晟投资有限公司均转让其100%股权，转让底价分别为40.37亿元、7.64亿元。

　　值得关注的是，两家公司共同持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司股权，持股比例分别为45%和10%，剩余的股份持有者为中交建集团。而三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司的核心资产则是三亚人工岛鼻祖——三亚凤凰岛。

　　三亚凤凰岛被抛售的消息迅速在业内引起哗然。毕竟，这个位于海南省最南端，作为2008年北京奥运火炬接力第一棒所在地、在巅峰时期以“sorry, 迪拜”为宣传口号，房价一度被炒到16万元/平、又在2018年成为春晚分会场的三亚地标性项目，缘何沦落至此？当海南房市的狂热退去后，三亚凤凰岛的未来又将何去何从？地产开发商们经此事后面对人工岛的开发又应如何考量？

　　三亚凤凰岛的黄粱一梦

　　海南在全国相较于其他省份，是见过大世面的。这也是岛省的优势，这么多年来一直肩负着经济政策试验田的重担，各种政策调控一轮接着一轮。

　　三亚凤凰岛就是在这一轮轮政策下塑成的。

　　1、 海南第一个人工岛艰难诞生

　　1996年3月，海南省建设厅批复同意三亚港务局申请的三亚港白排国际客运中心项目，计划在三亚湾对面通过人工填岛方式建设白排岛国际客运码头。接下去的两年，通过充分的水文气象环保等方面的论证，并取得了海南省各级主管部门的批复，人工岛最终面积定为1200亩，名为“白排岛”。

　　1999年，为弥补建设资金的不足，三亚港集团公司（前身为三亚港务局）与司法部下属企业众城实业集团合资成立三亚众城国际客运旅业有限公司，注册资本1000万元，共同开发白排岛。

　　2000年，第二次规划论证将吹填面积缩小到548亩，并获得了省、市的各级批复，同意建设深水码头、人工岛和跨海大桥。

　　2002年，白排岛再次面临资金危机，引来诸多民营资本窥觊。最终，在海南从事地产业的湖北商人曾宪云以700万元从众城集团手中收购三亚众城国际，主要运营开发白排岛项目。

　　根据曾宪云与三亚市政府签订的投资建设合同，岛上计划建设国际邮轮港、国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部等，并成为三亚的地标建筑，总投资额超过50亿元。

　　2006年10月，码头、联检楼和跨海大桥工程完毕。经三亚市民政局批准，白排人工岛正式更名为凤凰岛。

　　2、 国际客运码头摇身变为房地产项目

　　2006年，三亚凤凰岛项目完成主体工程。国际邮轮港8万吨级邮轮泊位通航，被称作为“中国第一个国际邮轮专用码头”。

　　大体量的开发背后是大规模的资金投入，三亚凤凰岛再一次陷入资金困局。

　　浙江国都控股凭着打造“东方迪拜”的一腔热血，从曾宪云手中购入凤凰岛股权，成为三亚众城国际最大的股东。公司注册资本变更为5亿元，投资金额也增加到100亿元。

　　项目的整体规划进行重新论证设计，三亚凤凰岛调整为旅游综合体项目。美国著名华裔设计师、加拿大多伦多梦露大厦的设计者马岩松担任项目的总设计师。

　　2007年，三亚凤凰岛标志性的五栋帆船造型建筑群规划方案批复通过。三亚众诚国际公司更名为“三亚凤凰岛发展有限公司”，一个总投资100亿元的梦幻之岛浮出南海。按照浙江国都控股老板的设想，三亚凤凰岛是对标迪拜的，岛屿上将拥有观海豪宅、七星级酒店、游艇会等娱乐场所，成为国际知名的邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

　　3、 昙花一现的巅峰房价

　　2009年是三亚凤凰岛繁华梦的开始。这一年，国务院发布44号文件《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，文件提出到2020年海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。区域市场想象力被无限扩大，海南再次掀起房地产开发热潮。

　　2010年1月，在国际旅游岛宣布建设后的五天时间，海南商品房交易171亿元左右，是2008年全年的总和，房价涨幅是全国的5倍。

　　同年，三亚凤凰岛形成四大股东，分别为浙江国都、曾宪云、李树平和远东地产的周霖，并成立三亚凤凰岛邮轮港公司，100%控股三亚凤凰岛发展有限公司，而三亚凤凰岛发展有限公司的实际资产五栋地标建筑则全是产权式酒店。

　　同样，分布在这五栋建筑里大小不一的产权式酒店公寓也迎来了疯狂。据当时媒体报道，2010年初，凤凰岛一期地产开盘，700套均价6.5万元/平的房子当天就售罄。在楼市最火热的时候，这里的房价曾经飙升到15万元/平，被称为“海南最贵楼盘”。

　　本地人望洋兴叹，投资客趋势若骛。

　　疯狂持续了3年。从2013年开始，火热的楼市就恢复理性，三亚凤凰岛房价“腰斩”跌至7万元/平，被“套牢”的投资客不计其数。缺乏变现物业的回血，深陷民间借贷崩盘泥泞之中的浙江国都控股资金承压。

　　4、 央企介入，试图将失控的“大船”重新拨回邮轮港的“正轨”

　　在紧要关头之际，曾宪云在2014年又一次带来了新的投资人——央企巨头中交建，将三亚凤凰岛邮轮港公司45%的股权转让给中交建，这笔交易的金额合计为49.62亿元。这是三亚凤凰岛资产的首次转让。

　　中交建接手三亚凤凰岛5个月后，交通运输部宣布要开展邮轮运输试点。作为4个试点港口之一，三亚凤凰岛国际邮轮港也开始筹建4个10万-22.5万吨泊位的邮轮码头，意欲借此成为跻身全球前10位的中国最大国际邮轮母港。完成这样的规划，需要再填一座47万平米的人工岛。

　　2017年，三亚凤凰岛二期填岛主体工程完成，并建成了两个15万吨级的邮轮泊位。两个22.5万吨的邮轮泊位也已建成，现正向国家交通部申请岸线审批。目前，三亚凤凰岛码头的建设规模已成为亚洲最大的国际邮轮专用港口。凤凰岛终于开始向最初的方向发力。

　　5、 “环保风暴”成为压垮三亚凤凰岛的最后一根稻草

　　当海南成为投资客天堂的那一刻起，就已经预示了它的结局。人工岛开发的无序失衡、房地产过热，带来的是海南沿岸生态的破坏。

　　2017年底，史上最严的环保风暴督查席卷海南，三亚凤凰岛成为众矢之的。在中央环保督察组向海南省政府的反馈中，点名批评了三亚市凤凰岛填海项目“以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。”

　　2018年初，三亚凤凰岛接受暂停建设、暂停营业的处理，同时支出超过3700万元的生态补偿资金。

　　之后，三亚凤凰岛的房地产开发就处于停滞状态。最新挂牌信息显示，一期建设项目中，除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店（含产权式酒店）已建成外，国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设。

　　失去地产项目，为何只能抛售？

　　1、缺乏长期可“回血”项目，资金压力巨大

　　酒店经营数据不佳

　　转让信息显示，截至2019年6月30日，三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司带息负债总额104.52亿元。

　　根据去哪儿网数据显示，三亚凤凰岛度假酒店高级海景房国庆首晚售价466元起，与当初定位的七星级酒店价位相去甚远。

　　而根据中交建2018年年报，5年前对三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司投资的10亿元也在2018年末亏损殆尽，三亚凤凰岛也再无在其2019年中报中出现。

　　邮轮市场前景不明

　　三亚凤凰岛邮轮码头的建设规模已然成为亚洲最大国际邮轮专用港口。然而，中国邮轮旅游市场在经历了10多年的高速迅猛发展后，进入由“高速度增长”转向“高质量、高品位发展”的战略调整期。

　　根据《2018年中国邮轮市场年度数据报告》，2018年中国邮轮港口接待邮轮976艘次,同比下降17.3%，接待出入境游客量为488.67万人次，同比下降1.2%。依据接待出入境游客量排名，三亚凤凰岛国际邮轮港仅排在全国第十。

　　但是邮轮市场客源呈现高度集聚的特征，前五大邮轮港口共接待770艘次，占全国比重78.8%，接待出入境游客量达到456.92人次，占全国比重93.5%。

　　作为我国第一个邮轮专用码头，凤凰岛于2006年11月投入使用，当年旅客吞吐量为5476人次，2008年旅客吞吐量为17万人次。十年后，截至2018年12月12日，进出港总人数约8.5万人次。

　　2、三亚凤凰岛未来基本定位邮轮港

　　海南岛距离最近的重大政策是2018年4月13日，海南“建省办经济特区 30 周年大会”上，宣布海南全岛将建设自由贸易试验区。紧接着《海南省三亚凤凰岛创新发展规划方案与政策建议》结题会就在北京召开。

　　报告提出，凤凰岛创新发展应紧抓“中国特色自由贸易港先行区”目标定位，

　　以完备齐全的各类软硬件环境加快“国际邮轮母港建设”

　　以全球领先的优质服务支撑“国际高端旅游消费中心”建设

　　以更加健康灵活的市场环境推动构建“海南自由贸易试验先行区”

　　基本可以肯定的是三亚凤凰岛的未来的定位主要是国际旅游邮轮港。前期投资和运营回收期都会非常漫长，没有可售物业现金流的快速反哺，一般民企要存活的确很难。

　　地产开发商应如何规避人工岛开发中的风险？

　　1、地产开发商逐利填海项目

　　在2017年海南环保风暴中倒下的不仅三亚凤凰岛一个。南海明珠、日月湾、恒大海花岛、中弘股份的半山半岛、如意岛，以及富力红树湾等都相继接收到不同的处理意见，涉及多家知名房企。

　　地产开发商为何垂青填海项目？据财新报道，填海造地是一个“一本十利”的买卖，因为填海造地的成本普遍较低。  《中国大规模围填海造地的驱动机制及需求预测模型》一文指出，每公顷围填海造地成本在210—450万元，折合210-450多元/平方米，但变成项目之后，每平方米价格都可以过万元。

　　根据督察组提供的数据，2013年之后，海南省年均填海面积达550公顷，为之前20年年均填海面积的5倍，海南沿岸生态系统造成一定程度的损失。海南提出要以壮士断腕的决心摆脱对房地产的依赖。

　　海南房地产大幅放缓。

　　根据最新数据，2019年1-8月份，海南的房地产销售面积降低52%，房地产销售额降低50%。一时间，地产开发商们进退维谷。

　　2、在开发填海项目中需要注意的事项

　　地产开发商在海岸线的开发要分几方面看待：一方面早期管控和意识薄弱，造成大量海岸线优质资源被简单用于住宅开发，成为“少数人”独占的资源。但另一方面，地方发展确实需要资金支持，城市基建需要企业投入，房企也为城市发展做了贡献，填海项目对企业和地方政府来讲，都是眼前利益大于眼前弊端。

　　不止海南，我们现在所接触的填海项目遍布国内各沿海城市。

　　从政府角度来看，我国滨海城市在发展过程中，可以多多学习世界其他滨海城市的成功经验。比如新加坡，我们曾经专门写过一篇文章，《年客流量2000万，全亚洲首屈一指的海岛度假胜地——新加坡圣淘沙是怎么做成的？》。

　　新加坡的先进之处就在于，它并不依赖滨海填海、围剿湿地、大规模港口开发，而是在城市发展过程中保留了与城市相伴随行的生态系统，最大限度保留了自然岸线，并且将海岸生态发展成为吸引各国游客的资源。新加坡成功兼容了大面积的滨海原生态红树林、陆地植被、城市绿化和花园，同时也有高密度的城市和港口。

　　对于地产开发商来说，则需要注意以下几点：

　　不要突破红线。房地产开发有两个红线：用地的红线和环保的红线。一个项目的开发，要考虑社会、经济、环境等多方面因素，不要突破政策的限制和法律边界。

　　对城市进行合理评估。一个城市的发展有它自身的规律，如果只单纯依靠房地产而没有工业、产业作为基础，这是不可持续的。比如海南，它的主导产业是以大旅游、大生态为主，而非房地产，过度开发房地产项目是急功近利的表现。

　　前期对地块进行充分环境评估。房地产企业在拿地时应熟读法律法规和环保相关的产业政策，严格按照环评相关规定去执行，房地产开发要以不违背生态发展、不破坏自然环境为前提，不要去钻政策的空子。

　　总之，房地产企业在参与填海项目时，一定要做好各方面的考察和评估，只要在允许的范围内，在总体规划的编制之内，做房地产是没有太大问题的。